37、按揭贷款的利率如何确定？

答：⑴贷款期限为1年以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；

⑵期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；

⑶期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；

⑷期限为5年至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；

⑸期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

38、还款期内，遇法定利率调整该如何计算利息？

答：⑴贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整的，不分段计息；

⑵贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年1月1日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷款利率。

39、什么是个人商业用房贷款？

答：个人商业用房贷款是指贷款银行应借款人申请，向其发放贷款用于在中国境内购买自营性商业用房和自用办公用房，借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。

40、哪些人有权申请个人商业用房贷款？

答：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人，只要符合贷款条件，都可以申请个人商业用房贷款。

41、办理个人商业用房贷款应具备哪些条件？

答：办理个人商业用房贷款应具备以下条件：

⑴须有城镇常住户口或有效居留证件；

⑵有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

⑶有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；

⑷有不低于所购商业用房评估价值40%的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款（首付款从贷款银行规定）；

⑸能提供贷款银行认可的有效担保；

⑹贷款银行规定的其他条件。

42、个人商业用房贷款的期限和额度有无限制？

答：根据银行规定，目前通常的做法是，个人商业用房贷款的贷款期限最长不能超过十年，并且不能超过所购商业用房的剩余使用年限；贷款数额不能超过所购商业用房销售价格或经房地产价格评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的60%。

43、个人商业用房贷款的贷款利率如何确定？

答：应按照中国人民银行规定的同期档次贷款利率执行，各档次基准利率为（2002年2月21日起执行）：

⑴贷款期限1年以下（含1年）的：贷款年利率为5.31%；

⑵贷款期限2至3年（含3年）的：贷款年利率为5.49%；

⑶贷款期限3至5年（含5年）的：贷款年利率为5.58%；

⑷贷款期限5至10年（含10年）的：贷款年利率为5.76%。

贷款期间如利率变动，按中国人民银行规定执行。

44、申请个人商业用房贷款需提交哪些资料？

答：申请个人商业用房贷款应提交下列资料：

⑴个人商业用房借款申请表；

⑵身份证件（居民身份证、户口本、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；

⑶贷款银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；

⑷合法有效的购买商业用房合同、协议或其他有效文件；

⑸所购商业用房的权属证明文件（抵押物权属证明书，权利人出具同意抵押的证明）；

⑹贷款银行认可的房地产价格评估机构出具的所购商业用房评估报告；

⑺保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；

⑻借款人用于支付购买商业用房首付款的自筹资金证明；

⑼如果借款人的配偶与其共同申请借款，还应出示结婚证和户口簿等证明；

⑽贷款银行要求提供的其他文件和资料。

45、通过按揭方式买房，是否必须办理保险？目前按揭保险有哪些种类？

答：根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，购房人以所购房产作抵押的，必须在签订借款合同之前办理抵押房屋财产保险。目前主要的按揭保险种类有：抵押物财产保险、贷款信用保险、购房贷款综合保险等。

46、贷款银行对按揭保险有哪些规定？

答：⑴贷款银行通常会要求借款人到其指定的保险公司办理抵押物财产保险；

⑵保险合同必须将贷款银行列为保险赔偿金的第一受益人；

⑶保险期限不得低于按揭贷款期限；

⑷投保金额不得低于借款的全部本息额；

⑸保险费由借款人承担；

⑹抵押期间，保险单正本由贷款银行保管；

⑺抵押期间，未经贷款银行书面同意，借款人不得中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保险费由借款人承担；

⑻贷款银行的其他规定。

47、什么是“抵押物财产保险”？

答：抵押物财产保险是针对所购房产安全的财产险，当抵押房产遭受意外事故（如火灾、爆炸）或自然灾害（暴雨、洪水、地震）毁损时，由保险公司负责赔偿。

48、什么是贷款信用保险？

答：贷款信用保险是针对购房人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡、残疾而无法偿还购房贷款，或因失业一定时间以上，以致无力继续还贷时，由保险公司代其向贷款银行清偿尚欠贷款本息。赔偿额度会因购房人的受伤程度有所不同，如果购房人死亡，保险公司负责清偿全部贷款本息，如果购房人因伤致残，则保险公司会选择适当比例作出补偿。

49、什么是“购房贷款综合保险”？

答：购房贷款综合保险是将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。该险种在保障抵押房产遭受意外或自然灾害毁损的风险的同时，保障即使购房人遭受人身意外或因失业等丧失供房能力，所见贷款仍可得以清偿。可见这一险种比以往的房屋险多了一重保障。而且保险的费用基本一致。只是有些保险公司对投保该险种有一些限制条件，比如购房者的年龄、贷款的额度等。

50、如何办理购房贷款综合保险？

答：⑴购房人申请个人住房按揭贷款，初审通过后，贷款银行与保险公司联系办理投保手续；

⑵购房人填写投保单，交纳保险费，保险公司出具正式发票；

⑶保险公司将保险单正本交贷款机构收押，保险单复印件交购房人。

51、办理购房贷款综合保险，投保人在哪些情况下可以获得赔偿？

答：⑴抵押房屋遭受地震、洪水火灾、爆炸等事故毁损造成的损失，以及为防止损失扩大而采取必要措施的费用；

⑵被保险人因疾病、意外事故等原因死亡、残疾，以致丧失偿还贷款能力的，对其尚欠的全部贷款本息由保险公司清偿；

⑶被保险人因无法抗拒的原因失业一年以上（含一年），无力继续偿还贷款本息，保险公司负责清偿其失业期间的全部贷款本息。

52、投保购房贷款综合险出险后应如何进行索赔？需提供哪些证明材料？

答：⑴房屋受损后，应及时通知保险公司到现场勘察，出具保险单、保险财产损失清单、采取救护措施的必要费用单据以及有关部门的证明；

⑵被保险人死亡、残疾，索取保险赔偿金应提供下列材料：

① 保险金申请书、保险单；

②被保险人死亡证明书或有关部门出具的伤残鉴定书；

③死亡的被保险人户口注销证明；

④残疾被保险人身份证明（身份证、户口本等）；

⑶被保险人失业，索取保险赔偿金应提供下列材料：

①保险金申请书、保险单；

②被保险人的身份证明（身份证、户口本等）；

③失业救济金的领取证明。

53、现行保险费的费率是多少？如何计算保险费？

答：目前新推出的购房贷款综合险的费率与以往的抵押房屋财产险费率一致，都是千分之一。保险费的计算标准为：贷款金额×1.2×贷款年限×保险费费率×折扣。

54、抵押期间，抵押房产出现毁损该如何处理？

答：抵押期间，如果发生保险合同约定承保范围内的事故致抵押物毁损，则应由保险公司对此损失负责赔偿。如果抵押物的毁损是在保险责任范围以外因借款人过错造成的，则应由借款人对损失负全部责任。

55、办理按揭后，借款合同当事人各持有哪些文件？

答：⑴贷款银行一般持有下列文件：

① 商品房预售合同；

② 住房抵押贷款合同；

③有关购房票证、收据；

④抵押备案证明；

⑤抵押房产的《房地产权证》、《他项权证》；

⑥保险单正本。

⑵借款人一般持有下列文件：

①《商品房买卖合同》正本或复印件；

②《住房抵押贷款合同》正本；

③借款借据；

④保险单复印件；

⑤贷款发放通知书；

⑥供楼存折。

56、什么是“转按揭”？

答：就是个人住房转按揭贷款。是指借款人在银行办理住房按揭贷款后还清贷款前，向银行要求将用于抵押的所购房产出售或转让给第三人，由第三人向银行申请购房贷款支付给原购房人，而原购房人以此笔款项偿还其按揭贷款，第三人仍以所购房产作为新贷款的担保。

57、如何办理“转按揭”？

答：⑴借款人向贷款银行提出出售或转让已用作抵押的所购房产的申请书，提交受让人的身份证明、收入证明、偿债能力证明等相关资料；

⑵贷款银行根据新借款人（即受让人）的相关资料，审查其收入情况、资信状况、偿债能力等，并据此确定新借款人的贷款金额，期限和利率；

⑶审核并确定新的保证人或抵押物，如转让的抵押房产的产权证仍未办理，则仍由原开发商继续承担连带保证责任；

⑷如果所购房产的房地产权证尚未办理，则新借款人可与开发商重新签订房屋买卖合同；如果所购房产的房地产权证已办理了，则由原购房人与受让人签订房屋买卖合同；

⑸贷款银行与新借款人重新签订住房抵押贷款合同，办理抵押登记手续，重新办理保险手续及其他相关手续，同时解除原抵押贷款合同、保险合同，收回已向原借款人发放的贷款，办理原抵押登记注销手续；

⑹贷款银行向新借款人发放贷款，新借款人按新借款合同约定的还款方式、还款计划归还贷款。

58、抵押房产未取得《房地产权证》前应如何办理转按揭？

答：办理转按揭时，所购房产尚未取得房地产权证，则原购房人应与开发商签订终止原房屋买卖合同的协议，由新购房人与开发商签订新的房屋买卖合同。贷款银行经过审查，批准转按揭申请的，应由贷款银行与新购房人签订新的抵押贷款合同，同时解除与原购房人的抵押贷款合同。

59、办理转按揭需要注意什么？

答：⑴借款人欲转让其已用于抵押的所购房产，须先征得贷款银行的同意，否则，擅自转让抵押房产的行为无效；

⑵办理转按揭期间，由于原借款合同尚未解除，故原借款人仍应按期归还贷款本息，直至原借款合同解除为止；

⑶办理转按揭后，银行向新借款人发放贷款与新旧借款人办理抵押房产过户手续之间存在一定的时间差，故银行存在一定风险。

60、什么是“加按揭”？

答：“加按揭”是指已办理按揭贷款的借款人，因为尚未达到最高贷款金额或最长贷款期限而向银行申请增加贷款金额或延长贷款期限，或者当还款达到一定额度后，将原来按揭购买的房产作为抵押，获得新的贷款，用于购买新的住房及家居消费的一种贷款形式。

61、申请加按揭贷款，需符合哪些条件？

答：申请“加按揭贷款”通常应具备以下条件：

⑴原按揭贷款期限在一年以上；

⑵有稳定的收入来源，能按期偿还贷款本息；

⑶抵押房产必须是现房，且借款人对抵押房产具有合法、完全的产权；

⑷原按揭贷款无连续两次（含两

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