62、“加按揭贷款”的额度和期限有何限制性规定？

答：“加按揭贷款”的额度和期限通常有以下限制：

⑴借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之后，不能超过用于抵押的所购住房全部价款或评估价值的70%，商业用房不超过50%；

⑵原借款期限与延长期限之和最长不能超过30年；

⑶借款人申请延期只限一次。

63、借款人可否要求提前偿还贷款？有哪些条件？

答：提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出提前偿还部分或全部贷款的行为。目前，很多银行都允许借款人改变原还款计划，提前偿还部分或全部贷款，但一般需要符合以下几个方面的条件：

⑴借款人按期偿还贷款本息6个月以上；

⑵提前偿还部分贷款的最低限额一般在1万元以上；

⑶一般需提前10~20日告知贷款银行，并将身份证明、借款合同、还款存折等资料向贷款机构提出书面申请，由贷款银行进行审查；

⑷借款人提前偿还部分贷款的，仍应按约偿还当月贷款本息，同时再将要求提前偿还的贷款金额存入还款帐户。

64、提前偿还部分贷款后，剩余贷款应如何偿还？

答：贷款银行会按原借款合同约定的还贷方式，以“先息后本，每月等额减少、缩短还款期限”的计算原理，重新计算每月还款额和还款期限，重新打印“每月还贷本金利息表”，修改或重新签订借款合同。

65、提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿还方式有哪些？

答：办理部分提前还款后，借款人可以选择“重新计算月还款额”或是“按原月还款额还款”两种继续还款方式，两者的区别主要是，前一种减少月还款额，后一种缩短还贷期数。

重新计算月还款额是指银行将按借款人部分提前还款后的剩余贷款本金、剩余贷款期限、原贷款利率重新计算其月还款额，此时，借款人的贷款到期日并没有变化，但月还款额将有所减少。

    按原月还款额还款是指在借款人办理了部分提前还款后，选择仍按原还款额度还款，此时，月还款额不变，但贷款到期日将提前，整个借款期限将缩短。

66、提前偿还全部贷款的，可否要求退还提前期内的保险费？

答：借款人在办理按揭贷款时已一次性支付了借款期内的全部保险费，在提前偿还了全部贷款后，保险合同也随之提前解除，故按照有关保险合同的规定，借款人可持从贷款银行取回的保险单正本和提前还清贷款证明，要求保险公司按月退还提前期内的保险费。

67、什么情况下，贷款银行有权要求借款人提前还款？

答：有些银行在借款合同中规定，出现以下情形之一的，贷款银行有权要求借款人提前偿还部分或全部借款：

⑴借款人有违反借款合同的行为；

⑵借款人凭借虚假的证明材料取得贷款；

⑶借款人抛弃抵押房产；

⑷借款人发生其他足以影响其偿债能力的变故。

68、结清全部贷款本息后，借款人需要办理哪些手续？

答：结清全部贷款本息后，抵押贷款合同、保险合同即告终止，各当事人不再受合同的约束。

借款人应凭银行开具的结清贷款证明以及从银行取回的《房地产权证》、《他项权证》到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续，凭结清贷款证明和保险单正本到保险公司办理退保手续。

69、什么叫“抵押涂销”？办理抵押涂销需要哪些材料？

答：已在房地产管理部门办理了抵押登记手续的购房人，在还清全部贷款本息后，应持相关证件材料到原登记部门申请解除抵押，原登记部门审核后予以注销抵押登记的行为。

办理抵押涂销需要提交下列材料：身份证明、贷款银行出具的结清贷款证明、《房地产权证》、《他项权证》、抵押涂销登记申请表等。

70、购房人在结清按揭贷款前能否自行处分抵押房产？

答：借款人在办理按揭贷款时，已将所购房产作为按期偿还贷款的担保抵押给贷款银行，因此在结清全部贷款本息前，未经贷款银行的书面同意，购房人不能将所购房产再次抵押、出租、转让、变卖、馈赠或进行其他处分。

71、抵押房产被列入拆迁范围怎么办？

 答：因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时将这一情况告知抵押权人，依法清理债务，或者为抵押权人重新设定房地产抵押。若抵押人未按规定作出上述行为，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直到法院作出判决为止，以免抵押权人因抵押物灭失而不能实现抵押权。若拆迁期限届满法院还未作出判决，经县级以上房屋拆迁为管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

72、借款人在还款期内死亡、丧失民事行为能力怎么办？

 答：借款人在还款期死亡、丧失民事行为能力时，还款的责任应由原借款人的财产继承人或法定代理人继续履行原借款合同，偿还贷款本息；

若借款人无继承人、法定代理人，或其继承人、法定代理人拒绝履行借款合同，贷款银行有权依法处分抵押房产；

如果借款人贷款时购买了贷款信用保险或购房贷款综合险，那么，贷款银行也有权要求保险公司先偿还贷款的本息，再由保险公司行使追偿权，保险公司可以通过处分抵押房产等方式得到补偿。

73、开发商作为贷款人的保证人，应承担哪些责任？

答：开发商在按揭贷款中作为贷款人的保证人需按合同约定承担以下两种责任：

⑴连带保证责任。即当借款人不能按期偿还贷款时，银行有权要求开发商负责清偿全部贷款本息；开发商在向贷款银行清偿全部贷款本息有权向购房人追偿；

⑵回购担保责任。当借款人未按期偿还贷款时，开发商应购回借款人抵押的房产，以清偿全部贷款本息。

74、开发商的担保责任范围、责任期间如何确定？

答：⑴除合同另有约定外，开发商的责任范围包括贷款本息、违约金 、损害赔偿金以及银行实现债权的费用等；

⑵大多银行规定开发商的担保责任从贷款发放之日起，直到贷款本息全部结清止。也有银行规定，开发商的担保责任直到取得《房地产权证》之日或取得《房地产权证》两年止。

75、开发商履行担保责任后，取得哪些权利？

答：⑴开发商向银行清偿全部贷款本息后，即取得了向借款人追偿的权利，有权要求借款人偿还因其承担保证责任所支付的款项（贷款本息）及相关费用；

⑵开发商有权处分抵押房产，处分所得价款不足以偿还其代为清偿的贷款本息及相关费用的，有权继续向购房人追偿。

76、房屋买卖合同签订后，因购房人原因申请按揭未获批准怎么办？

答:⑴房屋买卖合同约定以按揭方式付款，并对申请未获得批准时如何处理有约定的，则依其约定处理；

⑵买卖合同未约定申请按揭未获批准如何处理的，则开发商有权要求购房人在一定期限内寻求其他方式支付购房款；

⑶购房人确实无力继续履行房屋买卖合同，开发商有权要求解除合同，赔偿损失。

77、开发商逾期交楼，购房人能否停止还款？

答：房屋买卖合同和抵押贷款合同是两个相对独立的合同，是在各自当事人之间形成不同的法律关系。开发商逾期交楼是违反房屋买卖合同的行为，应按约定向购房人承担违约责任。而只要作为抵押贷款合同一方的贷款银行按约定发放了贷款，则购房人应按期偿还贷款本息，否则即构成违约。购房人不能以开发商逾期交楼为由，逾期支付贷款银行的还款本息。

78、房屋买卖合同签订后，因开发商原因按揭申请未获批准怎么办？

答：银行审批发放按揭贷款，在审查购房人的收入状况和偿债能力的同时，往往更注重开发商的资信状况和经济实力。如果因开发商开发条件不好或手续欠缺等原因，使银行对其保证能力丧失信心致使按揭申请未获批准，则购房人有权要求与开发商解除房屋买卖合同，退还已付购房款本金及利息，并可要求赔偿损失。

79、房屋买卖合同签订后，因不可归责于双方的事由未能订立按揭贷款合同该怎么办？

答：不可归责于双方的事由，主要是指开发商和购房人均无过错，而是由于不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，致使按揭贷款合同未能订立。如果发生这种情况，则买卖合同任何一方都有权要求解除合同，并且开发商应将已收取的购房款本金及利息返还购房人。

80、借款合同订立后，房屋买卖合同被依法确认无效或被撤销、解除该怎么办？

答：借款人办理按揭贷款，就是为了弥补购房款之不足。一旦房屋买卖合同被确认无效或撤销、解除，借款人借款的目的则无法实现。这种情况下，根据法律规定，借款人或贷款银行有权要求解除借款合同。

81、银行未按约定发放贷款，应承担什么责任？

答：银行应按借款合同的约定，将贷款资金一次或分次划入开发商的售房款专用帐户或直接转入借款人的存款帐户。如银行未如约发放贷款，则属违约行为，应按照未发放的贷款金额、迟延天数及约定的利率计算违约金支付给借款人。

82、借款人未按期偿还贷款本息，银行可以采取什么措施？

答：⑴逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，贷款银行不予处罚，但一年内不能超过两次；

⑵逾期一个月以上，或一年内发生两次以上逾期的，按日利率万分之五至六计收利息；

⑶贷款期满后，借款人仍未偿还全部贷款本息的，银行按日利率万分之五至六计收利息，并有权处分抵押房产；

⑷有些银行在借款合同中规定，借款人逾期还款的，贷款银行有权终止发放贷款，并要求其提前清偿部分或全部贷款本息。

83、借款人将按揭贷款挪作他用，应如何处理？

答：按揭贷款只能用于支付购房款。如果贷款银行按照约定将贷款直接转入借款人存款帐户，而借款人却将按揭贷款挪作其他用途，则贷款银行有权按照中国人民银行规定的挪用贷款利率日息万分之五计收罚息，并有权止终发放贷款，要求借款人提前偿还全部贷款本息。

84、贷款银行对按揭贷款借款人的哪些行为有权追究违约责任？

答：贷款银行对按揭贷款借款人的下列行为有权追究违约责任：

⑴借款人不按期归还贷款本息的；

⑵借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

⑶未经贷款人同意，借款人将用于抵押的所购房产出售、转让、赠与或再次抵押的；

⑷借款人擅自改变贷款用途，挪作他用的；

⑸借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

⑹保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，且抵押房产因意外毁损不足以清偿贷款本息，经代款银行要求借款人未能重新提供保证人或抵押物的；

⑺损害贷款人权益的其他行为。

85、什么情况下，贷款银行有权处分抵押房产？

答：贷款银行有权处分抵押房产的情况有：

⑴借款期满，借款人未清偿全部贷款本息；

⑵借款人死亡或被宣告死亡，无人代其清偿贷款本息；

⑶借款人的合法继承人、受遗赠人拒绝清偿贷款本息；

⑷借款人未经贷款人同意，擅自处分抵押房产。

86、处分抵押房产所得价款应如何分配？

答：处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

⑴处分抵押房产支付的费用；

⑵抵押房产应缴纳的税款；

⑶贷款银行未获清偿的贷款本息及违约金；

⑷借款人违反合同而对贷款银行造成的损失；

⑸支付以上款项后的余款应交还借款人或借款人的合法继承人、受遗欠赠人。

处分抵押房产所得金额不足以支付贷款本息、违约金或赔偿金的，贷款银行有权向借款人或借款人财产的合法继承人、受遗赠人追索不足部分。

87、什么情况下，应中止对抵押房产的处分？

答：贷款银行对抵押房产的处分，因下列情况而中止：

⑴借款人申请，并经贷款银行同意的；

⑵发现被拍卖抵押房产有权属争议的；

⑶诉讼或仲裁中的抵押房产；

⑷其他应当中止的情况。

88、借款人办理按揭贷款需支

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