答：借寺人办理按揭贷款需支付的费用有：

⑴抵押登记费用：抵押贷款合同在房地产管理部门办理登记所需各项费用；

⑵保险费用：抵押房产办理保险缴纳的保险费；

⑶律师费用：律师为借款人提供法律咨询，审查借款人偿还贷款能力，见证借款人身份证明及签名并出具见证书等服务费用；

⑷公证费用：抵押贷款合同签订后，在公证机关办理公证的费用；

⑸印花税：房地产交易后所需支付的各项税费；

⑹抵押房产评估费用：去办理二手房按揭贷款时，贷款银行认可的房地产评估机构对抵押房产进行评估并出具抵押房产价值的评估报告所需费用。

89、按揭贷款办理公证有哪些规定？

答：⑴抵押贷款合同订立后，当事人应持合同到抵押房产所在地公证机关办理公证；

⑵经过公证后的抵押贷款合同具有“强制执行效力”，一方不履行合同义务时，对方可凭借此公证合同，直接向有管辖权的法院申请强制执行。

90、律师在办理按揭贷款中的主要作用是什么？

答：律师主要是接受银行的委托，对借款人提交的资料进行审查，见证借款人的签名、盖章，解答借款人关于按揭的法律咨询，为银行出具是否发放贷款的法律意见书等。上述工作仅限于对购房人申请资格的形式审查。

91、购房人在办理住房按揭贷款过程中，需注意哪些问题？

答：⑴提防有些规模小、操作不规范的中介公司巧立名目，滥收手续费；

⑵在与开发商签订购房意向书或购房合同，支付首付款或定金之前，应先向银行咨询自己获准按揭贷款的资格；

⑶应在合同中明确约定，一旦按揭申请未获批准或只取得部分按揭贷款，以致无法继续履行购房合同时，有权解除抵押贷款合同，由开发商退还已付购房款及定金，或扣除部分手续费后退款；

⑷开发商以口头形式，或在宣传资料、销售广告中承诺代办按揭的，一定要写入购房合同，以便将来出现纠纷，有据可查；

⑸选择贷款期限及贷款额度时，应充分考虑家庭目前及今后逾期收支状况，合理规划。

92、贷款银行受理按揭申请后是如何进行审查的？

答：贷款银行在受理按揭申请后，通常的审查程序是：

⑴由贷款初审人员对经贷款银行认可的律师提交的借款人的住房按揭贷款申请表、身份证明、收入证明、购房合同、自筹资金证明及其他资料进行初步审查；

⑵经初审人员初审同意后，由贷款审核人员对上述资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行再审；

⑶贷款审核人员将再审后确认的相关信息以“风险评估报告”的形式记录在案。主要包括：个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押房产的评估情况等；

⑷银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员或委托的中介机构办理人员至少应和借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及贷款用途。

93、贷款银行是通过哪些方面的审查判断借款人的偿债能力？

答：通常贷款通过以下工作方法判断借款人偿债能力：

⑴通过对借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来发展前景；

⑵通过借款人的收入水平、财务状况、负债情况判断其偿还贷款的能力；

⑶通过借款人以往的贷款记录，了解其信用情况；

⑷通过对借款人的所在单位、税务部门、工商管理部门调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。

94、贷款银行在审查判断借款人偿债能力、信用状况时，应注意哪些问题？

答：贷款银行在审查借款人收入情况时，对于个体经营者、自由职业者，私营企业或合伙企业的发起人、合伙人等不能仅凭个人出具的收入证明判断其偿款能力，应通过要求其提供有关资产证明（如银行存单）、财务报表和实地考察等方式，了解其真实财务状况，综合判断其偿款能力。

95、贷款银行确定个人住房按揭贷款的月均还款额应遵循什么标准？

答：贷款银行在审核发放按揭贷款时会着重考核借款人的还款能力。一般应将每年住房贷款的月还款额与收入比控制在50%（含50%）。这里提及的收入应为借款人的有效收入，与配偶共同申请按揭贷款的，则应为共同收入，同理，债务支出应为单个申请人的各项支出，或与配偶的共同支出。

96、贷款银行应如何选择中介机构？

答：贷款银行应着重审核中介机构的资质、信用情况、业务操作程序、业务人员的素质等，综合考查，择优录用，并订立合同，明确责任，尤其对因中介机构原因造成银行损失的明确约定赔偿措施。

97、贷款银行应采取哪些措施防范房地产贷款的风险？

答：贷款银行应通过各种且合法的方法控制、防范按揭贷款的风险，针对不同类型的贷款，建立各自的操作审核系统，包括资格条件、审批标准、操作程序，贷后监管等；做到分工具体、明确权责，同类贷款按照申请的受理、审核、审批、贷后监管划分成若干环节；

既要注重完善贷款发放前的审查处理机制，更要加强贷款发放后对借款人财务状况的随时监控，发现可能的贷款风险及时采取措施避免损失；建立房地产行业风险预警和评估体系，掌握房地产市场的变化动态；完善对房地产贷款情况的统计工作，对每笔贷款的发放情况进行详细记录，及时对相关信息进行分析整理，以保证对贷款状况的有效监控；建立借款人信用档案，对每个借款人每笔贷款的申请、受领、使用、还款、违约等情况详实记录；实现各银行电脑系统的网络连接，加强银行之间的信息交流，实现资源共享。

同时，认真审查开发商的资信能力，通过对开发商的财务状况、债权债务情况以及其在行业内的声誉充分了解后，选择实力雄厚、信誉良好的房地产开发商合作；注重对按揭项目的调查、评估，如地理位置、房屋结构、周边环境、道路交通、同地段同类房产的价格及销售情况，综合分析后，选择销售前景好的房地产项目合作；在与开发商的合作协议及与购房人的借款合同中明确恶意按揭的性质后果及法律责任，及时办理公证、抵押登记等相关手续；要求开发商在贷款银行设立售房款专用帐户，以便对开发商资金使用情况进行监督和管理；关注按揭项目的建设情况，以便及对发现问题，采取措施防范风险；关注抵押房产的使用情况，发现抵押房产出现纠纷或被采取强制措施，及时采取相应措施；定期了解购房人的情况，如出现工作变动、收入变动或有转移、隐匿财产等显示其无能力或无意愿继偿还款的情况，应及时采取措施防范风险；对逾期还款的购房人，积极催收，并定期发出催款通知书，以中断诉讼时效，以免因超过时效丧失请求法院保护的权利。

98、什么是“恶意按揭”？应如何定性？

答：恶意按揭是指开发商与购房人恶意串通，虚构购房事实或以明显高于同地段同类房产的价格订立房屋买卖合同，向银行骗取购房贷款挪作他用或非法处分的行为。

恶意按揭是一种明显的欺诈行为，银行发现后，有权立即停止发放贷款，提前行使担保权利，处分抵押房产，并要求开发商和购房人承担连带赔偿责任。如果开发商与购房者的上述骗取银行贷款的行为是以非法占有为目的，则根据我国刑法的规定，可以贷款诈骗罪追究其刑事责任。

99、什么是“个人汽车按揭贷款”？

答：银行对在其指定的特约经销商处申请购买汽车并提供适当担保的借款人发放的人民币担保贷款，即是个人汽车按揭贷款。

100、申请个人汽车按揭贷款的借款人应具备哪些条件？

答：⑴具有完全民事行为能力并在中国境内有固定住所的中国公民；

⑵具有稳定的职业和经济收入，具有偿还贷款本息的能力；

⑶具有支付首期购车款的自筹资金（首期款从银行规定）；

⑷能提供贷款银行认可的担保措施；

⑸符合贷款银行规定的其他要求。

101、借款人申请汽车按揭贷款应提供哪些资料？

答：⑴银行汽车消费贷款申请表；

⑵身份证明（居民身份证、户口本等）；

⑶与汽车经销商签订的购车协议；

⑷贷款银行认可的有关部门出具的借款人收入证明及其他偿还贷款能力的证明；

⑸已在贷款银行存入不少于规定数额的首期购车款的存款凭证；

⑹保证人的资信证明；抵押物、质物清单，有处分权人同意抵押质押的证明、抵押物权属证书、评估报告、保险文件、质物的权利凭证等；

⑺如果借款人的配偶与其共同申请借款，应出示结婚证、户口本以及配偶身份证、收入证明；

⑻贷款银行要求提供的其他材料。

102、如何办理个人汽车按揭贷款？

答：输个人汽车按揭贷款的程序为：

⑴借款人向贷款银行提出申请，并提交申请汽车按揭贷款的相关资料；

⑵贷款银行对借款人的申请及提交的材料进行审查；

⑶对审查合格同意发放贷款的，贷款银行与借款人签订《汽车消费借款合同》；

⑷贷款银行与担保人签订担保合同，以抵押方式担保的、办理抵押登记手续；

⑸办理保险手续；

⑹借款人将约定数额的首期购车款划入汽车经销商的存款帐户；

⑺贷款银行在规定期限内将贷款划入汽车经销商在贷款银行开立的帐户；

⑻汽车经销商在收到贷款银行出具的《汽车消费贷款通知书》及购车人支付首期款的收款凭证后，借款人即可在经销商处提车，经销商协助购车人到有关部门办理缴费手续及领取牌照；

⑼借款人按期偿还贷款本息；

⑽全部结清贷款本息后，办理抵押和质押登记涂销手续。

103、关于汽车按揭贷款的期限和利率有何规定？

答：⑴汽车按揭贷款的期限最长不能超过5年，如果所购车辆是用于出租营运、客货运输等经营用途最长期限不能超过2年；

⑵汽车按揭贷款的利率执行人民银行规定的中长期贷款利率，并随利率调整作相应调整。

104、关于借款限额有怎样的规定？

答：⑴借款人以国库券、金融债券、国家重点建设债券、银行出具的个人存单质押的，或银行、保险公司提供连带责任保证的，借款额不得超过购车款的80%；

⑵以借款人或第三方不动产抵押的，借款额不得超过购车款的70%；

⑶以第三方保证方式申请贷款的（银行、保险公司除外），借款额不得超过购车款的60%。

105、贷款银行受理借款人申请后，如何进行审查？

答：首先，由信贷调查人员对下列内容进行调查：

⑴核实借款人递交的资料是否齐全、真实、有效；

⑵借款人的收入来源是否稳定，是否具有偿还贷款本息的能力；

⑶核实抵押物、质物或保证人情况，评估抵押物、质物的价值、变现能力或保证人的偿还能力；

⑷核实借款人有无不良信用记录。

其次，信贷审查人员对信贷调查人员提供的上述材料进行审定，提出贷款数额、期限、利率、担保方式、还款方式等具体意见。

最后，贷款决策人员根据调查、审查意见及有关资料，对是否贷款进行决策。

106、个人汽车按揭贷款应如何归还？月还款额应如何确定？

答：借款人应从贷款发放之日的下个月起，按月偿还贷款本息。每月还款额的计算方式有以下两种，借款人可以在订立借款合同时择一适用：

⑴递减法：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数＋（本金－累计已偿还本金）×月利率；

⑵等额还款法又称等额本息还款法，指按月等额归还贷款本息。等额还款法的计算公式如下：

月利率×（1+月利率）供款总期数

每月供款额=————————————————×贷款金额

（1+月利率）供款总期数-1

107、关于汽车按揭贷款办理保险有哪些规定？

答：⑴借款人申请汽车按揭贷款，必须在提供担保的同时在保险公司办理车辆损失险、盗抢险、自然险和第三者责任险等保险；

⑵保险合同应注明贷款银行为第一受益人；

⑶保险期限不得短于贷款期限；

⑷贷款全部结清前，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。

108、常见的住房按揭贷款的风险有哪些？

答：⑴因开发商实力不强，管理不规范或其他原因导致开发项目烂尾、质量不合格等，购房人停止还款；

⑵购房人与开发商在房屋销

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